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Titulación de predios y dinámicas inmobiliarias en Barranquilla
Estudio de casos: Barrios Ciudad Modesto, La Manga, La Paz, Los Olivos I y Los Olivos II.
Sector: vivienda.
Temática: Legalización de predios
Elaborado por: Grupo de investigación aplicada y análisis de datos. Secretaría de Planeación Distrital de Barranquilla.
Autores:
- Karen Rojas-Contreras.
- Iván Verbel-Montes.
- Luis Javier Rodriguez.
- Dann Payares.
- Luis Benavides.
1. Motivación de la nota técnica.
La información obtenida a través del trabajo de campo realizado en noviembre y diciembre de 2020 en los barrios del Suroccidente de Barranquilla: Ciudad Modesto, La Manga, La Paz, Olivos I y Olivos II, es excepcional a nivel nacional porque determina detalladamente los atributos de la dinámica inmobiliaria en barrios de origen informal, las preferencias y restricciones a la demanda de vivienda, los tipos de déficit habitacional, el porcentaje de bancarización y riesgo crediticio, e identifica la percepción sobre propiedad de los lugareños.
Para la recolección de la información, el Distrito realizó un gran esfuerzo técnico y operativo que servirá como insumo para:
- El diseño y estructuración de mejores instrumentos de política pública distrital de vivienda social, y de estrategias para coordinar programas con el sector privado con el fin de atender la demanda insatisfecha de vivienda de interés social VIS.
- Por su parte, las constructoras y entidades financieras encontrarán una fuente de información que les permitirá adaptar sus portafolios a la capacidad y preferencias de los hogares de la zona.
Finalmente, los principales beneficiados son los habitantes de los barrios objeto de estudio, puesto que se identificaron las necesidades a satisfacer como, nuevas unidades de vivienda dados los tipos de déficit habitacional presentes por la sobrepoblación de la zona y la precisión de intervención financiera para adquirir un préstamo.
2. Principales hallazgos
Se adopta el concepto de barrios informales de Parias (2008), por tanto se denominan barrios informales a los asentamientos consolidados cuyo origen es el mercado informal primario de suelo y que pueden haber sido ya legalizados.
El programa de Titulación de Predios, adelantado desde el 2010 por la Alcaldía de Barranquilla, ha otorgado títulos al 64% (1.030) de los hogares encuestados (1.598) en los barrios informales objeto de estudio, de mayor a menor en número de titulaciones: Olivos I, Olivos II, La Paz, Ciudad Modesto y La Manga. Si bien los habitantes manifiestan satisfacción frente al programa, sugieren que en la escritura pública se especifiquen de una manera detallada los linderos de los predios con el fin de facilitar el trámite de cesión a herederos. En cuanto al cumplimiento de deberes fiscales, el pago del impuesto predial en los barrios no es significativo para el 2020, pues sólo 131 hogares, correspondiente al 13% de los titulados, contribuyeron.
El tipo de vivienda común en los barrios es casa, con una proporción de 7 de cada 10, rememorando el proceso poblacional de la zona mediante invasión de predios producto de migraciones campo ciudad y desplazamientos forzados, como se describirá en la sección 3 y tal como lo explica Llanos (2010 y 2011). Estas viviendas son habitadas aún por los primeros invasores o por la segunda generación de estas familias, pues el promedio de años ocupando el domicilio va de 16 a más de 30 años, y además se tiene en cuenta que la vivienda es considerada por los habitantes como un activo patrimonial de uso y no de inversión.
El tamaño de las viviendas es de aproximadamente 50 metros cuadrados, siendo las de La Manga las más pequeñas, con 44.63m2, y las de Olivos II las más grandes, con 53.3m2.
El arraigo a su barrio se denota en la voluntad de no vender la vivienda según los vecinos de Ciudad Modesto y Olivos II. Aunque en los demás barrios sí venderían la propiedad, a precios que van de COP 90 a COP 150 millones, comprarían otra vivienda en el mismo barrio. Esta retención de los habitantes en los barrios se atribuye a relaciones comunitarias territorializadas que permiten establecer relaciones en un mercado laboral informal (esta hipótesis se sustenta por el hecho que en estos barrios hay un amplio número de ferreterías que emplean a habitantes del sector y que además dan crédito a los vecinos en la compra de materiales de construcción) y relaciones económicas de solidaridad (Parias, 2008).
Sin embargo, en 3 de cada 10 hogares algún miembro tiene el deseo de comprar vivienda tipo casa, manteniendo las preferencias de los habitantes de Ciudad Modesto y Olivos II. Los disruptivos que buscan apartamento viven en los otros 3 barrios. Una limitante al acceso de vivienda nueva es el desconocimiento sobre los programas de subsidio de vivienda gubernamentales, sólo el 10% reconoce a “Mi Casa Ya” y “Semillero de Propietarios”.
El proceso de construcción de las viviendas en estos barrios puede llevar años, dependiendo de la capacidad de gasto de los hogares. Según las cifras del DANE, una familia promedio destina aproximadamente un 30% (2017) de su ingreso a los costos de vivienda; por su parte sólo el 14% de la población de la zona hizo arreglos en el mejoramiento de sus hogares durante los últimos 2 años mediante préstamos, mientras que el 58% usó otros medios, como crédito Brilla y Cooperativas de financiamiento para cubrir los gastos de remodelación.
Al preguntarles si se construyera un espacio en el segundo piso de la vivienda, cuyo costo de construcción estimado por los vecinos va de COP 50 a COP 70 millones, los habitantes que no venderían su casa respondieron que lo destinarían a arriendo, mientras que las personas que sí venderían, habitantes de La Manga, La Paz y Olivos I, destinarían el espacio a uso familiar. Por lo tanto se deduce que la motivación para vender es el tamaño reducido de la vivienda ante la presencia de déficit cuantitativo.
Aunque las respuestas en uso del segundo piso difieren, en todos los barrios se arriendan “espacios habitables” desde hace más de 3 años. Sin embargo, el valor del arriendo es desconocido por más del 80% de los habitantes. Aquellos que viven arrendados, quienes representan el 15% de los habitantes, pagan mensualmente entre COP 400 y 500 mil, valor pactado mediante acuerdo verbal. Este precio fijo de arrendamiento en los diferentes barrios refleja que las externalidad presentes en la zona, tales como la localización de los barrios, distribución de infraestructura, equipamientos y servicios públicos, que pueden influir positiva o negativamente en un costo diferencial en el canon (Abramo, 2003), son del mismo tipo en los cinco barrios analizados.
Si bien la actividad arrendataria es reciente en estos barrios, tal como lo explica Parias (2010), la escasez de terreno para ocupación podría impulsar el alquiler como única alternativa de acceso a vivienda para hogares inestables laboralmente.
Referente a aspectos económicos, el porcentaje de bancarización en los barrios es del 37%, la mayor proporción se concentra en Olivos I con 47% y la menor en Ciudad Modesto con 19%. Quienes no poseen cuenta de ahorros coinciden en no generar el flujo de recursos para contar con una cuenta bancaria, factor explicado por el hecho que la principal actividad generadora de ingresos de los habitantes es informal (20%), sólo el 1.4% de los habitantes son comerciantes y el 13.4% tienen un empleo formal. El mercado laboral al que pertenecen los habitantes de estos barrios supone una trampa a la pobreza, pues es claro que existe una correlación directa entre informalidad y pobreza, donde ambas resultan ser causa y efecto la una de la otra (Echeverry y Orsini, 2011).
Otros aspectos relacionados a la pobreza son la calidad y el acceso a la educación y a la salud, en el barrio Olivos II es necesario aumentar la oferta educativa puesto que hay demanda desatendida, además de la necesidad de un puesto de salud.
El porcentaje de hogares que accedieron a créditos es del 32%, y 2 de cada 5 de estos créditos se solicitaron para mejora de vivienda mediante una compañía de financiamiento comercial. Este bajo porcentaje de crédito se apoya en la caracterización de los hogares encuestados, los cuales presentan un nivel de ingreso bajo, la vivienda es habitada por 1.4 hogares y la participación laboral es de sus habitantes es informal, las cuales reducen la probabilidad de tener acceso al crédito (Iregui-Bohorquez et al. 2016).
En temas de seguridad, los habitantes atribuyen a la delincuencia del sector ser el impedimento para el desarrollo del comercio e innovación del mismo. Esta situación es común en zonas informales de una ciudad, donde tienden a coincidir con áreas generadoras de crimen y violencia, como consecuencia del alto grado de inequidad social (ONU Hábitat, 2006).
3. Características de la zona de estudio.
La zona de estudio corresponde a cinco barrios ubicados en el suroccidente de Barranquilla, los cuales son Ciudad Modesto, La Manga, La Paz, Olivos I y Olivos II.
El barrio Ciudad Modesto cuenta con 36 manzanas y se encuentra ubicado desde la carrera 9J a la carrera 13 y de la calle 73 b a la calle 94. El barrio limita con los barrios La Paz, 7 de Agosto, Evaristo Sourdis, La Manga y La Esmeralda.
El barrio pasó por varios procesos para elegir su nombre por diversas situaciones. En algún momento se le llamó Loma Fresca, debido a estar ubicado sobre lomas con buena brisa, luego cambió a Gustavo Rojas Pinilla y finalmente se conoció como Paloquemao debido a la quema de árboles y maleza para colonizar. Luego de la separación de Paloquemao, sale el barrio La Paz de un costado y al otro se le empieza a llamar Ciudad Modesto a razón que un alcalde de Barranquilla fue nombrado huésped de honor en una ciudad del mismo nombre en el estado de California en los Estados Unidos de América.
El inicio del barrio consistió en que alrededor de 1960, mediadores recibían a los invasores y les cobraban 50 pesos por medir lotes de 12 metros de frente por 30 de fondo, fue una zona que durante muchos años no contó con pavimentación rodeada de arroyos internos, y barro, el cual ha recibido un proceso de transformación lento el cual hoy día ya puede decir que cuenta con instituciones educativas, pavimento y canalización en gran parte.
En esta zona, las estructuras más altas no pasan de 3 plantas; debemos mencionar que existe un prototipo de construcción trazado en el barrio, el cual consiste en edificaciones 1 piso con 3 cuartos, y en algunos casos con segundo piso en construcción.
Como puntos de referencia del barrio tenemos los colegios IED Dennis Herrera de Villa, IED La Esmeralda (en los límites con la Esmeralda, conocido como el colegio verde), IED Sonia Ahumada (conocido como colegio Coltejer), sobre el boulevard de la carrera 12ª, y el colegio Evardo Turizo Palencia conocido como “colegio La Machaca”, además del parque de la virgencita (calle 84 con carrera 13) y los billares La Academia y la Machaca, ubicados sobre la carrera 13 con calle 84, de igual forma la Casa de la Juventud, ubicada en la calle 87 con carrera 13.
La Manga es un barrio ubicado entre calles 87 y calle 83A entre carreras 14 y la diagonal trazada por la carrera 21 d, que actualmente cuenta con 46 manzanas y 1300 habitantes. Es un barrio que arrancó como invasión a finales de los años 50, iniciando con 40 ranchos, hoy se encuentra en proceso de formalización, y cuenta con espacios públicos como el camino La Manga, el parque Vicente y Elsa Noguera, la sede 2 de la IED Dennis Herrera de Villa y la IED La Manga; la parroquia San Enrique, La Biblioteca Popular La Manga, además de contar con una de las principales vías del suroccidente, La Loma de la Manga la cual descongestiona el tránsito hacia el suroccidente, circunvalar y corredor universitario.
El nombre del barrio se debe a que los primeros ranchos estuvieron ubicados desde la calle 70 con carrera 26 en una sola hilera formando una especie de manga (Actualmente San Felipe). Esta hilera de ranchos la cual era un camino destapado conocido como “el camino de Juan Mina”, ya que era la única vía que comunicaba con este corregimiento. Alrededor de 1959 llegaron habitantes que formaban 40 familias procedentes del barrio San Felipe y empezaron a invadir la ladera occidental de barro gallego que se encontraba alrededor del camino a Juan Mina, que durante mucho tiempo fue usado como basurero.
El barrio La Paz es un barrio ubicado entre carreras 23A y carrera 14A, entre las calles 87 y circunvalar, debe su nombre debido al proceso de evangelización realizado por el padre holandés Cyrillus Swinne quien sugirió este nombre para la comunidad que se formaba en la zona, en su momento el último barrio en esa zona suroccidental. Cabe resaltar que este barrio se considera en términos institucionales, uno de los más consolidados del suroccidente, debido a la oferta institucional que alberga. Limita con los barrios Olivos I, Ciudad Modesto, 7 de Agosto, la Manga y el Pueblo.
Es un barrio que se originó como invasión alrededor de 1960, y hoy se encuentra en proceso de formalización, y con espacios públicos e instituciones, como el Hogar San Camilo (hogar geriátrico), fundación CE Camilo (niños con discapacidad), centro de salud San Camilo, Colegio comunal mixto, CAI La Paz, Registraduría Suroccidente La Paz, Colegio Cristiano Peniel, IED San Pablo, Biblioteca Popular barrio La Paz, Parque Bicentenario, el grupo Guías de Salud, La Cooperativa Multiactiva, el Hogar Policarpo para niños de la calle o de familias en crisis y la Guardería La Paz, además de contar con la red educativa Suroccidente y Vamos a la plaza, sumado a esto, el barrio cuenta con una amplia zona comercial a lo largo de la carrera 13 que incluye bastantes establecimientos comerciales.
El barrio toma su nombre gracias al padre Cyrillus Swinne quien vino con la comunidad religiosa Ministros de los enfermos religiosos Los Camilos, orden religiosa en honor a Camilo de Lelis. Llegó en 1977 y como él manifiesta, no fue un trabajo fácil, pero fue el punto de partida para edificar lo que hoy es uno de los modelos comunitarios de autogestión más importantes de Barranquilla que atiende a más de 80.000 personas del suroccidente de la ciudad. Con la comunidad construyó el Centro Don Camilo, una clínica de primer nivel que atiende a 75.000 personas al año; el Centro de Recuperación La Paz para niños desnutridos y discapacitados, el Hogar San Camilo y el Centro Día para la Tercera Edad, el Grupo Guías de Salud, la Biblioteca Popular La Paz; la Cooperativa Multiactiva, el Colegio San Pablo, el Hogar Policarpo para niños de la calle o de familias en crisis y la Guardería La Paz.
El barrio Olivos I está ubicado entre las carreras 27 y carrera 23A, comprendiendo las calles 87 hasta la avenida Circunvalar y debe su nombre debido a la cantidad de árboles de CAPPARACEAE (conocido en la zona como olivos) que había en la zona.
En su origen el barrio comparte la misma historia con Los Olivos II, incluso formando una misma unidad barrial. Sin embargo, luego del trazado de la Circunvalar y la construcción de la iglesia San Carlos Borromeo los sectores fueron separados.
Para 1981 llegó a Barranquilla procedente de la diócesis de Lugano (Suiza) monseñor Ernesto Togni con el propósito de entrevistarse con las hermanas de los pobres de San pedro Claver para llevarlas a su país a dirigir un asilo de ancianos.
El obispo auxiliar de esa época, monseñor Hugo Puccini Banfi, presentó el obispo suizo al padre Victor Tamayo quien lo convenció para que lo acompañara al barrio los Olivos para mostrarle la parroquia de Carlos Borromeo patrono de Lugano (inicialmente ubicada en la manzana frente al parque San Carlos Borromeo, es decir en Olivos II) y la pobreza en la que vivían los habitantes del sector.
Esta visita sería clave en la historia del barrio, ya que monseñor Togni quedó comprometido con el sector.
En 1983 llega el padre Pietro Borelly acompañado de 3 laicos (uno de estos la señora Rosalba Bianchetto, de especial recordación en el barrio) encontrándose un sector con mucha pobreza, hambre y analfabetismo, durante 3 años vivieron en un predio donado por el ingeniero Tcherassi para poder experimentar la forma de vivir en el sector.
En 1987 se termina la fase inicial del proyecto y llega el padre Emilio Conrad, etapa en la cual se da el mayor crecimiento en la zona, creando el colegio San Carlos Borromeo, reconocido en la ciudad por las máquinas industriales y tornos que usaban para la enseñanza, además crea la cooperativa y construye el templo.
Este templo fue la manzana de la discordia entre las 2 etapas del barrio, ya en un principio iba a ser construido en la zona cercana al parque de Los Olivos II y el colegio San Carlos (la idea era ocupar en una manzana el colegio, en otra el parque y en otra el templo) pero debido a problemas en las negociaciones con algunos habitantes de la zona, terminó construyéndose a la altura de la carrera 27 en la primera etapa del barrio, iglesia que para finales de los 90 era un complejo que daba ejemplo para la ciudad, debido al tipo de construcción, los talleres dictados por la comunidad y los cambios notorios en la zona desde la entrada de la diócesis de Lugano, entrada que como bien manifiestan en su gran parte los habitantes de Olivos II, desperdiciaron y no supieron aprovechar. Hoy en día dicen que la construcción de la iglesia en el otro barrio creó una divergencia amplia entre ambas zonas, llevando Olivos II la peor parte.
El barrio Los Olivos II está ubicado posterior a la avenida circunvalar, entre las carreras 28 y carrera 20 hasta la calle 118, debe su nombre debido a la cantidad de árboles de CAPPARACEAE (conocido en la zona como olivos) que había en la zona.
Antes de recibir el nombre de Los Olivos, se pensó en llamarle Belisario Betancourt debido a la afinidad política que tenían algunos habitantes, y se encuentra rodeado por varios arroyos. Es un barrio que arrancó como invasión, y hoy se encuentra en proceso de formalización, cuenta con espacios públicos como el llamado Parque San Carlos Borromeo, en cuyo espacio alberga el CAI, llamado CAI Olivos II, además el barrio cuenta con dos pequeñas zonas comerciales a lo largo de la carrera 26 y la carrera 20 desde la circunvalar hasta la calle 105.
El barrio fue separado de su homónimo Los Olivos I, a mediados de los 80, cuando terminaron de trazar la avenida circunvalar, y con líderes distintos en cada zona.
Alrededor de 1973, mediadores recibían a los invasores y les cobraban 50 pesos por medir lotes de 12 metros de frente por 30 de fondo, finalmente un empresario barranquillero Sergio Torres Reátiga, ingeniero civil, prestó una máquina conocida en la zona como pajarilla y su operador cobraba 60 pesos por la limpieza del lote, con lo cual empezaba el proceso de construcción de las casas. Luego Pedro Martín Leyes, en su campaña a la gobernación, ayudó a iluminar el barrio.
4. Estrategia de recolección de información
- Operativo de campo
Teniendo en cuenta la información suministrada por la Oficina de Hábitat, se procedió con el mapeo de las direcciones de las viviendas vinculadas al programa de titulación de predios. A partir de la localización de las viviendas, los barrios fueron divididos en sectores con el objetivo de hacer más eficiente la aplicación del instrumento por parte del equipo encuestador y sus supervisores de campo.
El grupo encuestador se dividió en dos equipos, a los cuales les fueron asignados los barrios y sectores, de acuerdo con la programación semanal acordada para el operativo de recolección.
- Métodos cuantitativos
El muestreo empleado corresponde a una modalidad no probabilística por conveniencia, en tanto la selección de los encuestados se deriva del listado de propietarios/poseedores de hecho vinculados al Programa de Titulación de Predios de la Alcaldía Distrital de Barranquilla. En tal sentido, los barrios Ciudad Modesto y La Manga se tienen registradas 359 y 230 viviendas, de las cuales se visitaron 116 y 71 respectivamente.
La encuesta aplicada cuenta con cinco secciones, las cuales buscan recopilar información relevante sobre las características generales, los atributos más importantes de las viviendas, la dinámica y expectativas de compra/venta/arriendo de viviendas y un panorama general sobre las capacidades financieras y de ahorro de los hogares ubicados en el sector de estudio.
- Métodos cualitativos
Para la recolección de información referente a las costumbres mercantiles, o, en otros términos, las prácticas o acuerdos formales o informales más comunes entre los compradores/arrendadores y vendedores/arrendatarios de las viviendas ubicadas en el sector de estudio, los tiempos de construcción, los mecanismos de financiación y demás dimensiones cualitativas, se pone en marcha la ejecución de un trabajo de campo basado en entrevistas semiestructuradas en grupos focales.
A través del proceso de encuesta predio a predio, los recolectores de información identificaron posibles informantes a los cuales se les consultó si deseaban participar en una actividad con el equipo de investigación y el Secretario de Planeación Distrital.
Entre las características observadas se encuentran:
- Antigüedad en el barrio
- Amplio conocimiento sobre las dinámicas socioeconómicas del barrio
- Antecedentes de transformación de sus viviendas
- Reconocimiento en el sector
Así mismo, entre los días 17 y 22 de diciembre de 2020 se ejecutó un operativo de campo adicional consistente en recorridos a nivel de manzana con el objeto de detectar oferta de vivienda en venta y arriendo, ferreterías y demás sitios de interés en la zona.
Posteriormente se procedió a georreferenciar la información de las encuestas a nivel de barrio-sector y las fotografías obtenidas en el último recorrido, las cuales se procesaron con información relevante sobre atributos básicos (precios venta y arriendo, área, tipo de predio).
5. Nuevos datos o métricas construidas.
- Se han titulado 1.030 predios en los barrios analizados.
- El 13% de los predios titulados contribuyeron con el pago del impuesto predial durante el 2020.
- Proporción de déficit cuantitativo 1 de cada 5 hogares, y cualitativo: 4 por cada 5 hogares
- Aproximadamente 2 de cada 5 créditos otorgados por entidades financieras, fueron para mejora de vivienda.
- En estos barrios se presenta una proporción 1 vivienda en arriendo de cada 5 con titulación.
- Bancarización y acceso al crédito: se observa una relación directamente proporcional entre bancarización y % de viviendas tituladas, A excepción de Ciudad Modesto, cuyos habitantes acuden a entidades diferentes a bancos para acceder a créditos.
- La informalidad es la actividad generadora de ingresos más común entre los pobladores de los barrios.
- El promedio del tamaño de vivienda en la zona es de 50m2, en el barrio los olivos 2 se ubican las más grandes y en La Manga las más pequeñas.
- Los habitantes de Ciudad Modesto y Olivos II no venderían sus actuales viviendas en caso de tener oportunidad, aunque si pudieran comprar otra casa lo harían en un barrio diferente.
- Los habitantes de los barrios La Manga, La Paz y Olivos I, venderían su vivienda en COP 90 o 150 millones.
- Los habitantes de los barrios desconocen el valor promedio del arriendo en sus localidades.
- Algún miembro de 3 de cada 10 hogares en los barrios Ciudad Modesto y Olivos II, están buscando comprar una nueva en otro barrio y tipo casa de preferencia. Con la misma proporción aquellos en La Manga, La Paz y Olivos I buscan apartamento en el barrio.
6. Potenciales medidas de política pública
- Criterios de priorización para la entrega de subsidios de vivienda VIS, considerando los hogares secundarios existentes.
- Esquema de priorización para beneficiarios de mejoramiento de vivienda de acuerdo con el déficit de hacinamiento mitigable.
- Creación de instrumentos de política pública para acelerar los procesos de autoconstrucción para la habilitación de segundos pisos.
- Difusión de los diferentes programas de vivienda del gobierno nacional, dirigida especialmente a los adultos jóvenes que manifiestan el deseo de comprar apartamento.
7. Bibliografía
- Abramo, Pedro. 2003. “La teoría económica de la favela. Cuatro notas sobre la localización residencial de los pobres y el mercado inmobiliario informal”, en, Ciudad y Territorios: Estudios territoriales, Vol. XXXV, No. 136-137, verano–otoño 2003, Ministerio de Fomento, España.
- Echeverri, Alejandro; Orsini, Francesco M. Informalidad y urbanismo social en Medellín. “Sostenible?”, Desembre 2011, núm. 12, p. 11-24. URIhttp://hdl.handle.net/2099/11900 DLDL: B.25102-2006 ISSN1575-6688.
- Iregui-Bohorquez, Ana María; Melo-Becerra, Ligia Alba; Ramirez-Giraldo, María Teresa; Tribín-Uribe, Ana María. (2016). Determinantes del acceso al crédito formal e informal: Evidencia de los hogares de ingresos medios y bajos en Colombia. Borradores de Economía. Banco de la República. Num 956. Recuperado de: https://www.banrep.gov.co/sites/default/files/publicaciones/archivos/be_956.pdf
- Llanos Henríquez, Efraín (2010). Metropolización de Barranquilla y problemática espacial de Soledad. Perspectiva Geográfica. Vol 15/2010. Pp. 261-276
- Llanos Henríquez, Efraín (2011). Una aproximación a la geografía histórica de Barranquilla en el Siglo XX. Proceso de transformación espacial de Barranquilla. Pp. 75-140. Ed. Universidad del Atlántico.
- Parias Durán, A. (2010). El mercado de arrendamiento en los barrios informales en Bogotá, un mercado estructural. Territorios, (18-19). Recuperado a partir de https://revistas.urosario.edu.co/index.php/territorios/article/view/828
- United Nations HABITAT (2006). Global Report on Human Settlement. State of the World Cities 2008-2009. Reino Unido: Earthscan. 2009
- Apoyos gráficos.