Informe coyuntural del mercado de vivienda Barranquilla 2016-2021 (Ier semestre)
Cada año en Barranquilla se licencian aproximadamente 144.400 m2 para Viviendas de Interés Social, siendo 2018 el período de mejor desempeño con 289.400 metros cuadrados.
Consecuentes con las dinámicas urbanas de la ciudad, la Secretaría de Planeación presentó un informe donde se describe el comportamiento de las principales variables del mercado de vivienda. Esto con el objetivo de servir de insumo para la construcción de políticas públicas y la construcción de una mejor norma urbana.
El énfasis del informe está puesto en el Distrito de Barranquilla, sin embargo, la dinámica del mercado inmobiliario no es ajena a los procesos urbanísticos de su área metropolitana, en especial los municipios que conforman la principal conurbación. Por tal motivo, en el análisis se incluyen a Soledad y Puerto Colombia, dentro de los mercados de vivienda en los segmentos VIS y NO VIS de nivel local, bajo la perspectiva previo a la pandemia por Covid 19 (2016-2019), la situación actual y las expectativas en lo que respecta a las diferentes fases del ciclo constructivo (licenciamientos, ventas/reservas, iniciaciones y disponibilidad para compra/venta).
De igual manera, se incluyen variables cuyo comportamiento requiere un seguimiento detallado debido a que sus fluctuaciones pueden afectar la dinámica de mediano plazo de los mercados de vivienda VIS y NO VIS en Barranquilla, Soledad y Puerto Colombia, como las licencias otorgadas, el Índice de Costos de Construcción, el precio de la materia prima importada, los subsidios de vivienda y la tasa de interés hipotecario.
Panorama inmobiliario
Dentro del periodo 2016 a 2019, el mercado de Viviendas de Interés Social (VIS) para Barranquilla y su Área Metropolitana estaba experimentando un periodo de crecimiento estable tanto en ventas, iniciaciones y unidades construidas.
En Barranquilla las licencias de área construida para VIS se otorgan anualmente, con un promedio de 144.437 metros cuadrados cada año, siendo 2018 el período de mejor desempeño con 289.368 m2. Entre 2016 y 2019 en promedio se iniciaron 55.658 m2 trimestrales, mientras que en el acumulado del 2019 se incorporaron al ciclo constructivo 283.064 m2. Las ventas indican que antes de 2020 se habían vendido 11.209 viviendas, arrojando un promedio semestral de 1.401. En lo referente a unidades disponibles para venta, estas se cuantifican en 15.504 entre 2016 y 2019, donde el registro más alto se logró en el segundo semestre de 2019 con 2.245 unidades.
Por otro lado, el promedio de unidades construidas NO VIS en Barranquilla en el primer trimestre de 2020 fue de 1535. Por su parte, el área iniciada en este segmento de vivienda en 2019 fue de 82,041 m2 y el promedio pre pandemia 102,904 m2. El comportamiento de las ventas en el Distrito indica que entre 2016 y 2019 el promedio semestral alcanzó unas 1114 viviendas transadas, cuyo mejor registro se obtuvo en el primer semestre de 2016 con 1649 unidades.
Soledad tuvo un balance positivo en el sector VIS hasta 2020. Las áreas licenciadas entre 2016 y 2019 se totalizan en 401.730 m2, siendo 2019 el periodo con más área aprobada: 142.199 m2. De igual manera las ventas fueron consistentes con la dinámica presentada, entre 2016 y 2019 se vendieron 5.515 viviendas, para un promedio semestral de 689 transacciones. A partir de 2018 se observa un incremento en ventas, superando las 1000 unidades. En cuanto a unidades construidas, se estima que en el periodo pre pandemia fueron 8.620 unidades, para un promedio de 1.078 al semestre.
El licenciamiento de áreas para la construcción de NO VIS, en Soledad, tuvo su mejor desempeño previo a la pandemia; en el 2018 se aprobaron 60.505 m2, teniendo entonces un promedio anual de 38.256 m2 entre 2016-2019. Las unidades construidas promedio, de acuerdo con nuestras estimaciones corresponden a 72 viviendas al semestre, siendo el periodo enero-junio de 2016 el de mayor actividad. Por su parte la dinámica de ventas entre 2016 y 2019 es mucho menos intensa que en Barranquilla y Puerto Colombia: el promedio de ventas semestral es de 17 unidades.
Para el periodo pre pandemia, Puerto Colombia no registró ventas, áreas licenciadas o unidades construidas de vivienda VIS. Sin embargo, esta ciudad es el segundo mercado para la vivienda NO VIS del área metropolitana. El suelo aprobado (licenciada) para la construcción de NO VIS tuvo su mejor desempeño en el 2017 con 185.614 m2, para un área total aprobada de 397.873 m2 entre 2016 y 2019. En el mismo sentido, el promedio semestral de unidades construidas en el periodo (antes de 2020) se estimó en 486 viviendas, correspondiendo también a un promedio de ventas de 263 unidades por semestre, siendo el periodo 2016-I el de mejor registro con 591 viviendas.
Comportamiento post pandemia
El mercado VIS del área metropolitana había sido protagonizado por Barranquilla hasta el 2018, a partir de ese año Soledad ha desarrollado proyectos de vivienda de interés social con tal magnitud que le ha permitido liderar el mercado. Por otro lado, y durante este 2021, Puerto Colombia se ha unido a la oferta de VIS con resultados positivos, hechos que inducen a concluir que este mercado está creciendo y se dinamiza en el área metropolitana.
Al analizar el mercado VIS para Barranquilla se observa que, si bien las ventas han conservado la tendencia en aumento, se percibe un estancamiento en la expedición de licencias de construcción. Las iniciaciones observadas corresponden a nuevas etapas de proyectos existentes, y las iniciaciones de nuevos proyectos se han desacelerado; además las unidades disponibles para compra/venta rondan el 18% de los proyectos en proceso de construcción y el 25% del total en preventa, evidenciando un estancamiento en el inventario de proyectos antiguos.
Esta situación contrasta con el presente del mercado VIS en Soledad, donde las licencias expedidas aumentan en cada periodo, las iniciaciones y ventas son superiores a las de Barranquilla y con indicios de aumento por la proyección de 8 nuevos proyectos, y la disponibilidad de compra/venta es del 27% del total ofertado lo que demuestra una acelerada rotación de inventario. Y en Puerto Colombia, aunque aún el DANE no registra la expedición de licencias para los proyectos VIS de Ciudad de Mallorquín, los datos entregados por Galería Inmobiliaria sobre las Ventas/Reservas muestran que el saldo disponible para compra/venta es del 20% de lo ofertado.
En Barranquilla el mercado NO VIS mostró recuperación respecto al primer semestre del 2020, pero al considerar las ventas desde el primer semestre de 2019 al primer semestre del 2021, el promedio se mantiene constante, por lo que las ventas de los últimos 12 meses compensan lo que no se vendió al inicio del 2020, a causa de la pandemia.
La oferta de vivienda NO VIS ha aumentado en los últimos 12 meses con el fin de retomar los proyectos que no se culminaron al inicio del 2020: desde julio del 2020 al primer semestre de 2021 el promedio de unidades construidas es de 1.374, aunque menor al promedio pre pandemia (1.535) refleja la reactivación del sector, dado que en el primer periodo del 2020 solo se construyeron 722 unidades.
Con relación al área licenciada NO VIS, se observa que durante el 2021 el promedio trimestral de área licenciada (48,609 m2) aumentó, pero no supera tampoco el promedio del periodo anterior a la pandemia. Las áreas iniciadas en lo corrido del 2021 suman 67,819 m2.
En Puerto Colombia los datos recientes de ventas y construidos en el segmento NO VIS indican que, si bien los niveles no alcanzan los registros de años precedentes, pueden, al menos existir dos factores que están dinamizando este mercado de vivienda: reactivación económica y subsidios NO VIS. La oferta NO VIS del municipio es producto del proceso de licenciamiento de obras especialmente en 2017. En lo corrido del 2021 hasta junio se observa un repunte de solicitudes, que podría terminar en 184.236 m2 en caso de duplicarse.
En esencia el movimiento en el mercado NO VIS en Soledad en comparación con Barranquilla y Puerto Colombia, es marginal. Existe solo un proyecto en construcción (Ciudad del Parque-Tayrona, Marval) con 108 unidades vendidas en el periodo 2016-2020, alcanzando agotar su oferta total.
Los datos de licencias muestran que efectivamente hay una desaceleración en el mercado NO VIS de Soledad. A pesar de lo anterior, el primer semestre de 2021 (21.766 m2) cubre en un 81% el área aprobada del 2020 826.802 m2), lo que podría indicar que se estarían licenciando las áreas que en el periodo de aislamiento no pudieron ser tramitadas. Aun suponiendo que en el año se termine con 45 mil m2 de área NO VIS aprobada, esta estaría sujeta a que las obras proyectadas se materialicen.
Conclusiones del mercado inmobiliario
A corto plazo se espera que con el ingreso de Puerto Colombia a la oferta VIS se presente una reconfiguración del mercado. El éxito del proyecto Ciudad Mallorquín posicionará a Puerto Colombia en ventas, unidades construidas y áreas licenciadas. Por su parte Soledad se consolidará a corto plazo como el primer mercado VIS del AMB y se espera que sus cifras sigan en aumento debido a los próximos lanzamientos de proyectos que se reflejarán en mayores ventas, áreas licenciadas y unidades construidas.
El mercado VIS en Barranquilla mantendrá su buen desempeño, aunque se prevé que las ventas y licenciamientos se estabilicen, situación que está influenciada por la competencia de Puerto Colombia y Soledad, el agotamiento de unidades disponibles y la desaceleración de nuevos lanzamientos. Los precios de la vivienda de interés social en la capital del Atlántico se mantendrán estables en términos reales, mientras que en Soledad y Puerto Colombia seguirá la tendencia alcista.
Dado que aún existen áreas aprobadas por planes parciales para la construcción tipo VIS y VIP, y teniendo en cuenta la dinámica de construcción en las periferias, se espera que en el futuro se consolide un nuevo anillo urbano, una nueva periferia de vivienda VIS alrededor de las zonas aledañas a la Avenida Circunvalar que va desde Soledad hasta Puerto Colombia (cerca de la Ciénaga de Mallorquín).
A pesar del panorama optimista sobre la VIS, a corto plazo el encarecimiento de materiales como hierros y aceros (y que son responsables de la subida del índice de costos) persistirá. Dicho esto, es muy probable que las unidades de vivienda en preventa retrasen temporalmente su iniciación de obras.
En los próximos periodos se espera que en el mercado NO VIS se presente un aumento en el área licenciada, lo que se traduce en la entrada de nuevos proyectos/unidades habitacionales en la oferta de Barranquilla, así como también el crecimiento en viviendas disponibles para compra o venta. De acuerdo con el comportamiento reciente de las ventas, se espera que estas se estabilicen.
DTP: Documento Técnico Preliminar
Secretaría de Planeación